Vastgoed met een hefboom
De toverformule van mensen die met vastgoed een fortuin hebben vergaard? Antwoord: hun hypothecaire lening, die een forse hefboom creëert. Toch is zo’n hefboom niet zonder risico. Hoe hoger de ambities, hoe meer gevaar. Spring er dus voorzichtig mee om.
Wat in de vastgoedwereld bekend staat als het ‘hefboomeffect’ komt eigenlijk hierop neer: je gebruikt een deel van je eigen spaarcenten om bij de bank een hypothecaire lening los te weken en een grotere aankoop of zelfs meerdere aankopen te financieren. Uiteraard groeien de bomen niet tot in de hemel en moet je nog altijd in staat zijn de lening terug te betalen. Hoeveel je kan lenen, hangt dus in eerste instantie af van jouw terugbetalingscapaciteit. Het komt er vooral op aan je niet te diep in de schulden te steken en ook nog een gezonde buffer aan te houden.
En er is nóg een beperking aan het bedrag dat je kunt lenen: meestal zullen de banken slechts een lening toestaan voor 80% van de waarde van het pand (dat is de zogenaamde quotiteit). De overige 20% moet je dus zelf op tafel leggen.
Wat betekent dat concreet?
Met een eigen inbreng van 50.000 euro kan je in principe een lening losweken voor een pand met een waarde van 250.000 euro. Let wel: bij de aankoop moet je ook nog eens 15% notariskosten betalen. Voor een pand van 250.000 euro komt dat neer op nog eens 37.500 euro.
Afbetaling = huuropbrengst
Om zich niet te diep in de schulden te steken, sluiten de meeste vastgoedinvesteerders een lening af waarvan de maandelijkse afbetaling overeenkomt met de huurinkomsten van het pand dat ze willen kopen. Stel: je wil een appartement kopen dat je kan verhuren voor 800 euro per maand. Tegen een rentevoet van 1,8% en een looptijd van 20 jaar komt dat overeen met een lening van 165.000 euro (dat komt neer op een maandelijkse afbetaling van 818 euro). De bank verwacht wel een eigen inbreng van 20%. Je leent dus 165.000 euro en vult dat aan met 41.250 euro eigen middelen, waardoor je een aankoop van 206.250 euro kan financieren. Ook hier moet je nog rekening houden met de notariskosten.
Aandachtspunten
Het is gemakkelijk om snel weg te dromen bij de mogelijkheden van het hefboomeffect. Toch moet je rekening houden met enkele aandachtspunten.
- Zo duurt het gemakkelijk vijf jaar vooraleer je de registratierechten en andere instapkosten hebt terugverdiend. Tot dan is het rendement van je vastgoedinvestering negatief.
- Bovendien is je vastgoedproject niet noodzakelijk zelfvoorzienend omdat de huur overeenkomt met de maandelijkse aflossing van de lening. Want er zijn ook nog belastingen en allerhande andere kosten (herstellingen, onderhoud, leegstand of wanbetaling). Je moet nog voldoende financiële marge hebben om die uitgaven op te vangen.
- Nog een aandachtspunt: overschat de potentiële meerwaarde niet. Het vastgoedproject wordt zeer risicovol als je voor het rendement bijna helemaal afhankelijk bent van de meerwaarde.
- Ten slotte kan de hefboom als een boemerang terugkeren. Dat gebeurt vooral als een pand lange tijd leegstaat of wanneer de vastgoedmarkt sputtert en de verhoopte meerwaarde omslaat in een minwaarde. Als zo’n trend enkele jaren aanhoudt, smelt je eigen vermogen weg als sneeuw voor de zon. Immers: het inkomensverlies weegt veel zwaarder door naarmate je meer leende omdat je intussen wel nog altijd de lening moet afbetalen. Zo kan het rendement al snel negatief uitvallen.
